Organize Sanayi Bölgelerinde Parsel Tahsis Süreci

Organize Sanayi Bölgelerinde Parsel Tahsis Süreci Nasıl Yönetilir?

Organize Sanayi Bölgelerinde yatırım yapmak isteyen sanayiciler açısından parsel tahsisi, yatırım sürecinin en önemli aşamalarından biridir. Ancak OSB’de parsel tahsisi yalnızca uygun bir arsanın seçilmesinden ibaret değildir. Başvuru şartlarının incelenmesi, yatırım konusunun OSB’nin faaliyet ve planlama yapısına uygunluğunun değerlendirilmesi, başvuru dosyasının hazırlanması, puanlama ve değerlendirme süreçlerinin takip edilmesi, tahsis kararının alınması ve tahsis sözleşmesinin imzalanması gibi birçok aşamanın birlikte değerlendirilmesi gerekir.

2026 yılı itibarıyla Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından yapılan OSB arsa tahsisi duyurularında, tahsis başvurularının belirli sürelerle elektronik ortamda alındığı, parsel ve harita bilgilerinin Bakanlık sistemi üzerinden, tahsis şartları ile metrekare fiyatlarının ise ilgili OSB’nin internet sitesinden takip edilebildiği görülmektedir. Ayrıca değerlendirmelerde kullanılan kriterlerin ve ağırlıkların OSB’ye göre farklılaşabildiği belirtilmektedir.

Bu nedenle OSB parsel tahsisi sürecinin yatırım kararından önce bütün yönleriyle değerlendirilmesi önem taşır.

OSB Parsel Tahsisi Nedir?

OSB parsel tahsisi, organize sanayi bölgesinde yer alan ve sanayi yatırımlarına ayrılmış parsellerin, yatırım yapmak isteyen gerçek veya tüzel kişilere ilgili mevzuat ve OSB’nin belirlediği usul ve esaslar çerçevesinde tahsis edilmesidir.

Parsel tahsisi, yatırımcının OSB içerisinde üretim tesisi kurma sürecinin başlangıç aşamalarından biridir. Ancak tahsis işleminin gerçekleşmesi, yatırımcının OSB’deki bütün yükümlülüklerinin sona erdiği anlamına gelmez.

Tahsis sonrasında yapılaşma, ruhsat, üretime geçiş, sanayi sicil ve diğer ilgili süreçlerin de yatırımın niteliğine göre takip edilmesi gerekir.

OSB Parsel Tahsisinde Neden Profesyonel Destek Önemlidir?

OSB parsel tahsis süreçleri birçok farklı kriterin aynı anda değerlendirilmesini gerektirir.

Yatırımcının;

• yatırım konusu,
• üretim kapasitesi,
• ihtiyaç duyduğu parsel büyüklüğü,
• finansman yapısı,
• yatırımın tamamlanma süresi,
• istihdam hedefleri,
• OSB’nin tahsis kriterleri,
• parselin altyapı durumu,
• imar ve planlama koşulları

gibi unsurları birlikte değerlendirmesi gerekir.

Yanlış parsel seçimi veya tahsis koşullarının baştan yeterince incelenmemesi, yatırımın ilerleyen aşamalarında zaman ve maliyet kayıplarına yol açabilir.

Altaş Kurumsal Danışmanlık olarak OSB parsel tahsisi süreçlerinde yatırımcıların başvuru ve yatırım planlarını daha sistematik şekilde değerlendirmelerine yönelik kurumsal danışmanlık hizmetleri sunuyoruz.

OSB Parsel Tahsisi Süreci Nasıl İşler?

Parsel tahsis süreci, ilgili OSB’nin tahsise çıkardığı parseller ve uygulanacak yöntem doğrultusunda değişebilir. Bununla birlikte genel olarak aşağıdaki aşamalar üzerinden ilerler.

Tahsise Uygun Parsellerin Belirlenmesi

Öncelikle tahsise açılacak sanayi parsellerinin belirlenmesi gerekir.

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı‘nın 2026 yılı duyurularında, tahsis edilecek parsellere ilişkin bilgilerin Bakanlık sistemi üzerinden yayımlandığı ve ilgili OSB’lerin kendi internet sitelerinde tahsis şartları ile parsel bazındaki fiyat bilgilerinin ayrıca duyurulduğu görülmektedir.

Bu nedenle yatırımcı açısından yalnızca parselin konumu değil, ilgili parsel için belirlenen özel tahsis şartları da incelenmelidir.

Yatırım Konusunun Değerlendirilmesi

Yatırımcının gerçekleştirmeyi planladığı faaliyet ile tahsis edilecek parselin kullanım amacı arasında uyum bulunmalıdır.

Bu aşamada;

• üretilecek ürünler,
• üretim yöntemi,
• kapasite,
• ihtiyaç duyulan altyapı,
• çevresel etkiler,
• parselin kullanım koşulları

birlikte değerlendirilmelidir.

Başvuru Dosyasının Hazırlanması

Başvuru aşamasında yatırımcıdan ilgili mevzuat ve OSB’nin ilanında belirtilen bilgi ve belgeler talep edilir.

Başvuru dosyasının eksiksiz ve tutarlı hazırlanması önemlidir. Özellikle yatırım konusu, şirket bilgileri, kapasite, istihdam, yatırım tutarı ve finansman gibi bilgilerin birbiriyle uyumlu olması gerekir.

Başvuruların Değerlendirilmesi

OSB parsel tahsislerinde başvurular belirlenen değerlendirme kriterleri üzerinden incelenebilir.

2026 yılı Bakanlık duyurularında, değerlendirmelerde tip değerlendirme tablosunun kullanıldığı ve kriter sayısı ile kriterlerin ağırlıklarının OSB’den OSB’ye değişebildiği açıkça belirtilmektedir.

Bu nedenle başka bir OSB’de uygulanan değerlendirme sisteminin aynı şekilde başka bir OSB’de uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Kısa Liste, İhale veya Kura

İlgili düzenlemeler ve OSB tarafından belirlenen yöntem doğrultusunda başvuruların değerlendirilmesinden sonra kısa liste oluşturulabilir.

OSB’nin tercih ettiği yönteme göre ihale veya kura süreci gündeme gelebilir. Altaş’ın OSB parsel tahsisine ilişkin önceki çalışmalarında da kısa liste sonrasında ihale veya noter huzurunda kura yöntemlerinin uygulanabildiği açıklanmaktadır.

İhale yönteminde teklif süreci, kura yönteminde ise noter huzurunda kura işlemi söz konusu olabilir.

Tahsis Kararı ve Bildirim

Değerlendirme sonucunda belirlenen yatırımcılara ilişkin yönetim kurulu kararı alınır ve tahsis işlemi ilgili kişilere bildirilir.

Güncel OSB Uygulama Yönetmeliğinde, tahsis kararının bildirilmesinden sonra tahsis sözleşmesinin imzalanmasına ilişkin süre de düzenlenmiştir. Yönetmeliğin ilgili düzenlemesine göre tahsis, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde tahsis sözleşmesinin imzalanmasıyla kesinleşmekte; bu süre içinde sözleşmenin imzalanmaması halinde tahsis kararı geçersiz sayılmaktadır.

Bu nedenle tahsis kararının alınması ile sürecin tamamlandığı düşünülmemelidir.

OSB Parsel Tahsisinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Parsel tahsisi öncesinde yatırımcıların özellikle aşağıdaki konuları değerlendirmesi gerekir.

Parselin Konumu

Parselin;

• ulaşım bağlantıları,
• lojistik imkanları,
• ana arterlere yakınlığı,
• altyapı durumu,
• enerji kapasitesi,
• su ve kanalizasyon imkanları

yatırım açısından değerlendirilmelidir.

Parselin Büyüklüğü

Yatırımın mevcut ve gelecekteki kapasitesi dikkate alınarak parsel büyüklüğü belirlenmelidir.

Sadece mevcut tesis ihtiyacını karşılayan bir parsel seçmek, gelecekte kapasite artışı planlandığında sorun oluşturabilir.

Faaliyet Konusu

Yatırımcının faaliyet konusu ile OSB’nin planlama ve tahsis koşulları arasında uyum bulunması gerekir.

Bu nedenle şirketin ticaret sicilindeki faaliyet konusu ile yatırım projesinin birbirinden farklı olmamasına dikkat edilmelidir.

Altyapı Durumu

Parselin altyapısının tamamlanmış olup olmadığı önemlidir.

Güncel OSB Uygulama Yönetmeliğinde, arsa tahsislerinin kural olarak onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmış alanlarda yapılacağı, belirli koşulların sağlanması halinde altyapısı tamamlanmamış alanlarda da tahsis yapılabileceği düzenlenmektedir.

Tahsis Bedeli

Parsel tahsis bedeli yatırımın toplam maliyet hesabında dikkate alınmalıdır.

Bunun yanında altyapı, yapılaşma, makine ve ekipman, finansman, ruhsat ve diğer yatırım giderlerinin de bütüncül şekilde hesaplanması gerekir.

OSB Parsel Tahsisinde Tek Kişiye Tahsis İlkesi

Güncel OSB Uygulama Yönetmeliğinde parsel tahsisinin tek gerçek kişi veya tek tüzel kişiye yapılması öngörülmektedir. Birden fazla kişiye, adi ortaklığa veya birden fazla tüzel kişiye hisseli tahsis yapılamayacağı düzenlenmiştir. Aykırılığın giderilmemesi halinde tahsisin iptal edilmesine ilişkin sonuçlar da düzenlemede yer almaktadır.

Bu nedenle yatırımcıların başvuru yapmadan önce şirket ve ortaklık yapılarını tahsis koşulları açısından değerlendirmeleri önemlidir.

Stratejik Yatırımlarda Doğrudan Tahsis

OSB parsel tahsislerinde genel başvuru süreçlerinden farklı olarak ülke açısından stratejik öneme sahip yatırımlar için özel bir tahsis mekanizması da bulunmaktadır.

Güncel düzenlemede, Bakanlığın uygun görüşüne istinaden ülke için stratejik öneme sahip yatırımlara OSB tarafından doğrudan tahsis yapılabileceği düzenlenmektedir. Bu yatırımlar için uygulanacak metrekare tahsis bedelinin belirli sınırlar içerisinde olması da ayrıca düzenlenmiştir.

Dolayısıyla yatırımın stratejik yatırım niteliği taşıyıp taşımadığı da tahsis planlamasında ayrıca değerlendirilmelidir.

OSB Parsel Tahsisi ile Ön Tahsis Arasındaki Fark

OSB mevzuatında normal parsel tahsisi ile ön tahsis farklı süreçlerdir.

Parselasyon planının onaylanmasından önceki dönemde belirli şartlar altında ön tahsis mekanizmasından yararlanılması mümkün olabilir. OSB Uygulama Yönetmeliğinde ön tahsise ilişkin özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu nedenle yatırımcının başvuru yaptığı işlemin normal parsel tahsisi mi, ön tahsis mi olduğunu baştan belirlemesi önemlidir.

OSB Parsel Tahsisinde Süreler Neden Önemlidir?

Parsel tahsisi yatırımcı açısından belirli yükümlülükleri de beraberinde getirir.

Tahsis sonrasında;

• tahsis sözleşmesinin zamanında imzalanması,
• yatırımın belirlenen takvime uygun yürütülmesi,
• yapılaşma sürecinin takip edilmesi,
• üretime geçiş şartlarının yerine getirilmesi

gibi konular önem kazanır.

Tahsis işleminin yalnızca arsa edinme süreci olarak değerlendirilmesi doğru değildir. Tahsis sonrasında da yatırımcının yerine getirmesi gereken yükümlülükler bulunmaktadır.

OSB Parsel Tahsisinin İptali Gündeme Gelebilir mi?

Evet. OSB mevzuatında tahsis edilen parseller bakımından yatırımcının belirli yükümlülükleri yerine getirmemesi halinde tahsisin iptaline ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır.

Özellikle tahsis sözleşmesinin süresinde imzalanmaması, yatırımın öngörülen sürelerde gerçekleştirilmemesi veya mevzuatta öngörülen diğer şartların ihlal edilmesi gibi durumlar açısından güncel düzenlemelerin dikkatle incelenmesi gerekir.

Bu nedenle yatırımcı açısından yalnızca tahsis almak değil, tahsis sonrasındaki yükümlülükleri de doğru planlamak önemlidir.

OSB Parsel Tahsisi Danışmanlığı Kapsamında Neler Yapılır?

Altaş Kurumsal Danışmanlık tarafından sunulan OSB parsel tahsisi danışmanlığı kapsamında yatırım sürecinin idari ve kurumsal boyutlarının daha sağlıklı planlanmasına yönelik çalışmalar gerçekleştirilebilir.

Bu kapsamda;

• Tahsise uygun parsellerin değerlendirilmesi
• Tahsis şartlarının incelenmesi
• Yatırım konusu ile parsel koşullarının karşılaştırılması
• Başvuru sürecinin planlanması
• Başvuru dosyasının hazırlanmasına yönelik danışmanlık
• Değerlendirme kriterlerinin analiz edilmesi
• Tahsis sürecindeki aşamaların takip edilmesi
• Tahsis sözleşmesi sürecinin değerlendirilmesi
• Tahsis sonrasındaki yükümlülüklerin planlanması
• Tahsis iptali risklerinin değerlendirilmesi
• Devir ve diğer katılımcı işlemleriyle bağlantılı konuların incelenmesi

gibi alanlarda destek sağlanabilir.

OSB Parsel Tahsisi Danışmanlığının Faydaları

Doğru planlanan bir tahsis süreci yatırımcının;

• yanlış parsel seçme riskini azaltmasına,
• başvuru şartlarını daha iyi değerlendirmesine,
• yatırım planını tahsis koşullarına göre oluşturmasına,
• zaman kayıplarını azaltmasına,
• tahsis sonrası yükümlülüklerini önceden görmesine,
• yatırım maliyetlerini daha gerçekçi hesaplamasına

katkı sağlayabilir.

OSB Parsel Tahsisinde En Sık Yapılan Hatalar

Yatırımcıların yaptığı başlıca hatalar arasında şunlar yer alabilir:

Sadece Parselin Metrekare Fiyatına Bakmak

Ucuz görünen bir parselin altyapı, ulaşım veya yatırım koşulları açısından daha maliyetli olması mümkündür.

Yatırım Konusunu Sonradan Değerlendirmek

Parsel seçilmeden önce yatırım konusu ile OSB’nin tahsis koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

Tahsis Sonrası Süreleri Dikkate Almamak

Tahsis alındıktan sonra da yatırımcının yerine getirmesi gereken yükümlülükler bulunmaktadır.

Başvuru Dosyasındaki Bilgilerin Birbiriyle Uyumsuz Olması

Yatırım tutarı, kapasite, istihdam, faaliyet konusu ve finansman bilgilerinin tutarlı olması önemlidir.

OSB’ye Özgü Şartları İncelememek

Her OSB’nin tahsis ilanı, kriterleri ve uygulama detayları aynı olmayabilir. Bakanlık da 2026 duyurularında kriterlerin ve ağırlıkların OSB’den OSB’ye değişebildiğini belirtmektedir.

OSB Parsel Tahsisi İçin Kontrol Listesi

Yatırımcıların başvuru öncesinde aşağıdaki konuları kontrol etmesi yararlı olacaktır:

• Yatırım konusu belirlendi mi?
• İlgili OSB’nin tahsis şartları incelendi mi?
• Parselin büyüklüğü yatırım ihtiyacına uygun mu?
• Altyapı durumu kontrol edildi mi?
• Parselin kullanım koşulları incelendi mi?
• Tahsis bedeli hesaplandı mı?
• Yatırım finansmanı planlandı mı?
• Başvuru belgeleri hazırlandı mı?
• Değerlendirme kriterleri incelendi mi?
• Tahsis sonrasındaki süreler değerlendirildi mi?
• Tahsis sözleşmesi süreci planlandı mı?
• Üretime geçiş takvimi oluşturuldu mu?

OSB Parsel Tahsisi Danışmanlığı İçin Altaş Kurumsal Danışmanlık

OSB’ler kendilerine özgü mevzuat, yönetim yapısı ve uygulama süreçlerine sahip özel yapılardır. Bu nedenle parsel tahsisi sürecinin yalnızca taşınmaz seçimi olarak değerlendirilmesi yeterli değildir.

Altaş Kurumsal Danışmanlık, OSB mevzuatı ve uygulamaları konusunda sahip olduğu uzmanlık çerçevesinde yatırımcıların parsel tahsis süreçlerini daha sistematik biçimde değerlendirmelerine yardımcı olmaktadır.

Yaklaşımımız yalnızca başvuru aşamasına değil, tahsis sonrasında ortaya çıkabilecek yükümlülüklerin ve risklerin önceden değerlendirilmesine de odaklanmaktadır.

Sonuç

OSB parsel tahsisi, sanayi yatırımlarının geleceğini doğrudan etkileyebilecek önemli bir süreçtir. Başarılı bir tahsis için yalnızca uygun bir parsel bulmak yeterli değildir. Yatırım konusu, parsel özellikleri, OSB’nin tahsis kriterleri, altyapı durumu, maliyetler, başvuru şartları ve tahsis sonrası yükümlülüklerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

2026 yılında OSB arsa tahsislerine ilişkin Bakanlık duyurularının düzenli olarak yayımlanması ve başvuru ile değerlendirme kriterlerinin OSB bazında farklılaşabilmesi, yatırımcıların güncel duyuruları ve ilgili OSB’nin özel şartlarını yakından takip etmesini daha da önemli hale getirmektedir.

OSB Parsel Tahsisi Danışmanlığı, yatırım kararından tahsis sürecine ve tahsis sonrasındaki yükümlülüklere kadar bütüncül bir değerlendirme yapılmasına katkı sağlayabilir.

Sık Sorulan Sorular

OSB parsel tahsisi nedir?

OSB parsel tahsisi, sanayi yatırımı gerçekleştirmek isteyen gerçek veya tüzel kişilere, OSB bünyesindeki sanayi parsellerinin ilgili mevzuat ve tahsis şartları doğrultusunda tahsis edilmesidir.

OSB parsel tahsisi nasıl yapılır?

Tahsis süreci ilgili OSB’nin ilanı, başvuru şartları, değerlendirme kriterleri ve uygulanan yönteme göre yürütülür. Bazı süreçlerde değerlendirme sonrasında ihale veya kura yöntemi uygulanabilir.

OSB parsel tahsisinde değerlendirme kriterleri nelerdir?

Kriterler OSB’ye göre değişebilir. Yatırımın niteliği, yatırım tutarı, istihdam, kapasite ve benzeri kriterler değerlendirmede rol oynayabilir. Güncel başvuru ilanındaki kriterlerin esas alınması gerekir.

OSB parsel tahsisi devredilebilir mi?

Parsel tahsisi ve tahsis hakkının devri belirli şartlara tabidir. Devir konusunda güncel OSB mevzuatının ve ilgili OSB’nin özel uygulamalarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

OSB parsel tahsisi ne zaman kesinleşir?

Güncel OSB Uygulama Yönetmeliğine göre tahsis, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde tahsis sözleşmesinin imzalanmasıyla kesinleşmektedir.

OSB parsel tahsisi iptal edilebilir mi?

Mevzuatta öngörülen şartların yerine getirilmemesi halinde tahsisin iptali gündeme gelebilir. Bu nedenle tahsis sonrasında doğan yükümlülüklerin süresinde yerine getirilmesi önemlidir.

Stratejik yatırımlara doğrudan parsel tahsisi yapılabilir mi?

Bakanlığın uygun görüşüne istinaden ülke için stratejik öneme sahip yatırımlara doğrudan tahsis yapılabilmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

OSB parsel tahsisinde ön tahsis ile normal tahsis aynı mıdır?

Hayır. Ön tahsis, belirli şartlar altında parselasyon planının onaylanmasından önce uygulanabilen farklı bir süreçtir.

Parsel tahsisi için yatırım projesi gerekli midir?

Başvuru şartları OSB’nin ilanına ve ilgili mevzuata göre değişebilir. Ancak yatırım konusu, kapasite ve yatırım planının başvuru sürecinde doğru şekilde ortaya konulması önemlidir.

OSB parsel tahsisi danışmanlığı kimler için faydalıdır?

OSB’de yatırım yapmak isteyen sanayiciler, şirketler, yatırımcılar ve OSB parsel tahsis sürecini daha sistematik şekilde yürütmek isteyen işletmeler için faydalı olabilir.