Organize Sanayi Parseli Nasıl Devredilir?

Organize Sanayi Bölgelerinde Parsel ve Tahsis Hakkı Devirleri

Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB) bulunan bir parselin devri, normal bir taşınmaz satışından farklı kurallara tabidir. Özellikle parsel tahsisi henüz devam eden bir yatırımcı ile tapusu alınmış bir sanayi parselinin hukuki ve idari durumu birbirinden ayrılmalıdır.

Bu nedenle “OSB parseli nasıl devredilir?” sorusuna tek bir cevap vermek mümkün değildir. Öncelikle parselin yalnızca tahsis hakkı mı bulunduğu, yoksa mülkiyetinin tapuda katılımcıya geçirilmiş olup olmadığı belirlenmelidir.

Güncel Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği bakımından temel kural, parsel tahsisinin devredilememesidir. Ancak Yönetmeliğin 61. maddesinde belirli durumlar için istisnalar öngörülmüştür. Buna karşılık tapuda katılımcıya devredilmiş parseller bakımından da borcun tamamen ödenmesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınması gibi şartlar önem taşımaktadır.

Dolayısıyla OSB parselinin devri planlanırken, işlem öncesinde parselin statüsünün ve yatırımcının OSB karşısındaki yükümlülüklerinin ayrıntılı biçimde değerlendirilmesi gerekir.

OSB Parseli Devredilebilir mi?

Bu sorunun cevabı, parselin hangi aşamada olduğuna göre değişir.

Tahsis edilmiş ancak henüz tapusu alınmamış parsel

Bu durumda esas olarak parsel tahsis hakkının devri söz konusudur. Yönetmeliğin 61. maddesindeki temel kural, parsel tahsisinin devredilememesidir. Ancak aynı maddede sınırlı sayıdaki istisnai durum açıkça düzenlenmiştir.

Tapusu alınmış parsel

Parselin mülkiyeti katılımcıya geçmişse artık taşınmazın devri gündeme gelir. Ancak tapunun alınmış olması, parselin her durumda serbestçe satılabileceği anlamına gelmez. Yönetmelik, borcun tamamının ödenmesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınması gibi şartlar yerine getirilmeden satış, devir ve temlik yapılmasını engelleyen hükümler içermektedir. Bu sınırlamalar tapuya da şerh edilir.

Bu nedenle OSB parseli devrinde ilk yapılması gereken işlem, parselin tahsis aşamasında mı, yoksa tapu aşamasında mı bulunduğunu belirlemektir.

OSB Parsel Tahsis Hakkının Devri Nedir?

Parsel tahsis hakkının devri ile tapulu taşınmazın satışı aynı işlem değildir.

OSB tarafından bir yatırımcıya sanayi parseli tahsis edildiğinde yatırımcı, belirli şartlar çerçevesinde o parsel üzerinde yatırım yapma hakkına sahip olur. Bu aşamada henüz tapu mülkiyetinin devredilmemiş olması mümkündür.

Yönetmeliğin 61. maddesi, bu aşamadaki tahsis hakkının başkasına serbestçe aktarılmasını engellemektedir.

Bunun temel nedeni, OSB parsellerinin yatırım amacıyla tahsis edilmesi ve tahsis sürecinin spekülatif amaçlarla kullanılmasının önlenmesidir. Nitekim Yönetmelikte, tahsis edilen parsellerin muvazaalı veya spekülatif amaçlarla devrine yönelik işlemler Bakanlıkça tespit edildiğinde tahsisin iptal edilebilmesine ilişkin özel düzenleme de bulunmaktadır.

Bu nedenle OSB parseli devri, “alıcı ve satıcının anlaşması” ile tamamlanan sıradan bir özel hukuk işlemi gibi değerlendirilmemelidir.

Parsel Tahsisinin Devredilemediği Temel Kural

Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 61. maddesindeki temel yaklaşım şudur:

Parsel tahsisi devredilemez.

Ancak bu mutlak bir yasak değildir. Yönetmelik, belirli kurumsal veya kişisel değişikliklerde tahsis hakkının aktarılmasına izin veren istisnalar getirmiştir.

Bu istisnaların ortak özelliği, tahsis hakkının tamamen bağımsız ve üçüncü bir kişiye satılmasından ziyade, mevcut yatırımcıyla belirli bir hukuki veya ekonomik bağın devam ettiği durumları düzenlemesidir.

Hangi Durumlarda Parsel Tahsis Hakkı Devredilebilir?

Yönetmeliğin 61. maddesine göre belirli koşullarda tahsis hakkının devrine izin verilmektedir.

1. Tamamı Aynı Kişiye Ait Şirkete Devir

Tahsis gerçek kişiye yapılmışsa, tahsis hakkının o gerçek kişinin ortaklık paylarının tamamına sahip olduğu şirketine devredilebilmesine ilişkin istisna bulunmaktadır.

Burada önemli olan yalnızca şirketler arasında bir bağlantı bulunması değildir. Yönetmelik, ortaklık yapısı bakımından belirli bir bütünlük aramaktadır.

Bu nedenle “yatırımcının tanıdığı veya ortağı olduğu başka bir şirkete devir” ile “mevzuatta öngörülen şirkete devir” birbirinden ayrılmalıdır.

2. Ortakları ve Ortaklık Payları Aynı Olan Şirkete Devir

Yönetmelikte, tahsis yapılan şirket ile ortakları ve ortaklık payları aynı olan başka bir şirkete devir yapılabilmesine de imkân tanınmıştır.

Bu düzenleme, aynı ekonomik yapı içerisindeki şirketler arasında belirli kurumsal yeniden yapılanmaların önünü açmaktadır.

Ancak bu istisnanın uygulanabilmesi için ortaklık yapısının gerçekten Yönetmelikte aranan koşulları taşıyıp taşımadığının belgelerle ortaya konulması gerekir.

3. Tahsis Yapılan Gerçek Kişinin Ölümü

Tahsis yapılan gerçek kişinin ölümü hâlinde, tahsis hakkının varislere devredilmesi mümkündür.

Burada devir, ticari amaçlı bir parsel satışından ziyade mirasçılık ilişkisine dayanan özel bir durumdur. Yönetmelik bu nedenle mirasçılara yönelik ayrı bir istisna öngörmektedir.

4. Şirketin Tasfiyesi

Tahsis yapılan şirketin tasfiyesi hâlinde tahsis hakkının şirket ortaklarına devredilebilmesi de Yönetmelikte düzenlenen istisnalardan biridir.

Bu durumda şirketin tasfiye süreci ile OSB’deki tahsis hakkının durumu birlikte değerlendirilmelidir.

5. Şirket Birleşmesi

Tahsis yapılan şirketin 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu kapsamında devralma veya yeni kuruluş şeklinde birleşmesi durumunda, birleşmenin ticaret siciline tescilini takiben tahsis hakkının devralan şirkete geçmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

Dolayısıyla şirket birleşmesi nedeniyle ortaya çıkan şirket değişikliği ile üçüncü bir kişiye yapılan tahsis devri aynı nitelikte değildir.

6. Şirket Bölünmesi

Tahsis yapılan şirketin tam veya kısmi bölünmesi hâlinde de belirli şartlarla tahsis hakkının devralan şirkete geçmesi mümkündür.

Özellikle kısmi bölünme bakımından Yönetmelik ayrıca bir şart getirmektedir. Devralan şirketin ortaklık paylarının tamamının bölünen şirkete veya bölünen şirketin ortaklarına ait olması gerekir. Ayrıca işlemin muvazaalı olup olmadığının incelenmesi ve gerekli tedbirlerin alınması bakımından Bakanlığın yetkisi bulunmaktadır.

7. Şirket Tür Değişikliği

Tahsis yapılan şirketin tür değiştirmesi durumunda, tahsis hakkı yeni türe dönüştürülen şirkete devredilebilir.

Örneğin şirketin bir şirket türünden başka bir şirket türüne dönüşmesi, mevzuatta belirtilen şartların gerçekleşmesi hâlinde tahsis hakkının yeni şirkette devam etmesine imkân sağlayabilir.

OSB Parsel Tahsisinde Şirket Hisselerinin Devri Neden Önemlidir?

OSB parsellerinin spekülatif amaçlı olarak el değiştirmesinin önlenmesi amacıyla şirket ortaklık yapısındaki değişiklikler de ayrıca önem taşımaktadır.

Yönetmeliğin 61. maddesinde, arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, Bakanlık onayı alınmadan şirket paylarının toplam % 49’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapılması hâlinde tahsisin iptal edileceğine ilişkin hükme yer verilmesi öngörülmektedir. OSB’nin belirli aşamalarda şirket ortaklık yapısını incelemesi ve öngörülen şartlara aykırı değişiklikleri spekülatif işlem olarak değerlendirmesi mümkündür.

Bu nedenle “parseli satmıyorum, sadece şirket hisselerini devrediyorum” şeklindeki bir yaklaşımın otomatik olarak tahsis kurallarının dışında kaldığı düşünülmemelidir.

Şirket hisselerinin devri ile OSB parselinin ekonomik kontrolünün değişmesi arasında bağlantı kurulabilecek durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapusu Alınmış OSB Parseli Nasıl Devredilir?

Tapusu alınmış OSB parsellerinde durum farklıdır.

Yönetmeliğin 61. maddesine göre katılımcıya tapuda devredilmiş parsel, borcun tamamı ödenmeden ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu hususun tapuya şerh edilmesi öngörülmektedir.

Dolayısıyla tapulu OSB parselinin devrinde öncelikle;

1. OSB’ye karşı mevcut borçların durumu,
2. Tahsis veya satış bedelinin tamamen ödenip ödenmediği,
3. İşyeri açma ve çalışma ruhsatının alınıp alınmadığı,
4. Tapu kaydındaki şerhler,
5. OSB’nin tabi olduğu özel koşullar

kontrol edilmelidir.

Bu şartlar tamamlanmadan tapu devri yapılabileceği varsayımıyla hareket etmek önemli riskler doğurabilir.

OSB Parselinin Devri İçin İzlenecek Yol

Bir OSB parselinin devri planlanırken aşağıdaki süreç izlenebilir.

1. Parselin Statüsü Belirlenir

İlk olarak parselin;

• ön tahsis,
• kesin tahsis,
• tapulu parsel

olup olmadığı belirlenmelidir.

2. Tahsis ve Satış Sözleşmesi İncelenir

OSB ile yatırımcı arasında imzalanan sözleşmelerde özel hükümler bulunabilir.

Bu nedenle yalnızca genel mevzuata bakılması yeterli olmayabilir.

3. Borç Durumu Kontrol Edilir

Tahsis veya satış bedelinin yanı sıra OSB’ye karşı diğer mali yükümlülüklerin durumu da değerlendirilmelidir.

4. Ruhsat Durumu Belirlenir

Tapulu parsel bakımından işyeri açma ve çalışma ruhsatının mevcut olup olmadığı önemlidir.

5. Ortaklık Yapısı İncelenir

Parsel bir şirket adına tahsis edilmişse şirketin güncel ortaklık yapısı ve planlanan değişikliklerin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

6. Devir Nedeni Belirlenir

Devir;

• miras,
• şirket birleşmesi,
• bölünme,
• tür değişikliği,
• tasfiye,
• aynı ortaklık yapısındaki şirkete geçiş

gibi Yönetmelikte düzenlenen bir istisnaya mı dayanıyor, yoksa üçüncü kişiye satış amacı mı taşıyor?

Bu ayrım kritik öneme sahiptir.

7. OSB ile Süreç Yürütülür

Devir işlemi planlanırken ilgili OSB’nin talep ettiği belgeler ve onay süreçleri öğrenilmelidir.

8. Tapu ve Ticaret Sicili İşlemleri Tamamlanır

İşlemin niteliğine göre tapu, ticaret sicili ve diğer ilgili kayıtların güncellenmesi gerekebilir.

OSB Parseli Devredilirken Hangi Belgeler Gerekebilir?

Devrin niteliğine göre belge listesi değişebilir.

Örneğin şirket işlemlerinde;

• ticaret sicili kayıtları,
• güncel şirket bilgileri,
• ortaklık yapısını gösteren belgeler,
• yönetim organı kararları,
• tahsis veya satış sözleşmesi,
• borç durumunu gösteren belgeler,
• ruhsat belgeleri,
• tapu kayıtları

gibi belgeler gündeme gelebilir.

Miras nedeniyle gerçekleşen devirlerde ise mirasçılık durumunu gösteren belgeler önem kazanabilir.

Birleşme, bölünme veya tür değişikliği söz konusu olduğunda ticaret siciline tescil edilen şirket işlemlerinin de dikkate alınması gerekir.

Bu nedenle her OSB parseli için aynı belge listesi kullanılmamalıdır.

OSB Parseli Devrinde En Sık Yapılan Hatalar

1. Tahsis hakkını normal taşınmaz gibi satmak

Tahsis hakkı ile tapulu taşınmaz mülkiyeti aynı şey değildir.

2. OSB’nin onay ve kayıt süreçlerini dikkate almamak

Tarafların kendi aralarında yaptıkları anlaşma, OSB mevzuatındaki devir koşullarının yerine geçmeyebilir.

3. Şirket hisselerinin devrini parselden bağımsız düşünmek

Ortaklık yapısındaki değişiklikler belirli koşullarda parsel tahsisini etkileyebilir.

4. Tapudaki şerhleri kontrol etmemek

Tapulu OSB parsellerinde tapu kaydındaki sınırlamalar mutlaka incelenmelidir.

5. Tahsis borçlarını göz ardı etmek

Borçların tamamen ödenip ödenmediği, devir açısından temel konulardan biridir.

6. Spekülatif işlem riskini dikkate almamak

Yönetmelik, muvazaalı veya spekülatif amaçlı devirlere karşı özel hükümler içermektedir.

OSB Parsel Devri ile Tahsis Devri Arasındaki Fark

Bu iki kavram özellikle birbirine karıştırılmaktadır.

Tahsis devri: Henüz mülkiyeti katılımcıya geçmemiş parsel üzerindeki tahsis hakkının, mevzuatta izin verilen hâllerde başka bir kişi veya şirkete aktarılmasıdır.

Parsel devri veya satışı: Tapusu katılımcıya geçmiş taşınmazın mülkiyetinin başka bir kişiye geçirilmesidir.

Birinci durumda Yönetmeliğin 61. maddesindeki tahsis hakkının devredilememesi ve istisnaları ön plana çıkarken, ikinci durumda borcun tamamen ödenmesi, işyeri açma ve çalışma ruhsatı, tapu şerhleri ve diğer devir koşulları önem kazanır.

OSB Parseli Devredilirken Altaş Kurumsal Danışmanlık Ne Yapabilir?

Altaş Kurumsal Danışmanlık, OSB parsellerinin devir süreçlerinde kurumsal süreç yönetimi ve mevzuata uyum perspektifiyle destek sağlayabilir.

Çalışmanın kapsamına göre;

• parselin mevcut statüsünün belirlenmesi,
• tahsis veya satış sürecinin incelenmesi,
• devir işlemindeki aşamaların belirlenmesi,
• gerekli belge ve kayıtların tespit edilmesi,
• şirket ortaklık yapısının süreç bakımından değerlendirilmesi,
• OSB ile yürütülecek işlemlerin planlanması,
• süreçteki risk noktalarının belirlenmesi,
• işlem takviminin oluşturulması

konularında kurumsal danışmanlık sunulabilir.

Buradaki yaklaşımın amacı, yatırımcının veya OSB’nin devir sürecini daha düzenli ve kontrollü biçimde yönetmesine katkı sağlamaktır.

Altaş Kurumsal Danışmanlık hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti sunmamaktadır. Somut uyuşmazlıklar, tapu ihtilafları veya hukuki mütalaa gerektiren konularda yetkili hukuk profesyonellerinden ayrıca destek alınması gerekir.

“Organize sanayi parseli nasıl devredilir?” sorusunun cevabı, parselin tahsis aşamasında mı yoksa tapulu mülkiyet aşamasında mı olduğuna göre değişmektedir.

Tahsis edilmiş bir parsel bakımından temel kural tahsis hakkının devredilememesidir. Bununla birlikte Yönetmeliğin 61. maddesi; aynı ortaklık yapısındaki şirketler, miras, tasfiye, birleşme, bölünme ve tür değişikliği gibi belirli durumlarda tahsis hakkının devrine imkân tanımaktadır.

Tapusu alınmış parseller bakımından ise borcun tamamen ödenmesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınması gibi şartlar önem taşımaktadır. Bu şartlar yerine getirilmeden satış, devir ve temlik yapılmasına ilişkin sınırlamalar bulunmaktadır.

Ayrıca OSB parsellerinin yatırım amacı dışında kullanılmaması ve spekülatif işlemlerin önlenmesi amacıyla mevzuatta özel koruyucu hükümler bulunmaktadır. 2024 yılında yapılan değişikliklerle muvazaalı veya spekülatif devirlere yönelik düzenlemeler de güçlendirilmiştir.

Bu nedenle OSB parselinin devrinde en doğru yaklaşım, işlem yapılmadan önce parselin statüsünün, tahsis veya satış sözleşmesinin, borç durumunun, ruhsat durumunun, tapu kayıtlarının ve varsa şirket ortaklık değişikliklerinin birlikte değerlendirilmesidir.

Organize Sanayi Parseli Devri Hakkında Sık Sorulan Sorular

1. OSB parseli devredilebilir mi?

Evet, ancak parselin statüsüne ve yürürlükteki mevzuatta öngörülen şartlara göre değerlendirilmelidir. Tahsis hakkının devri ile tapulu parselin satışı aynı kurallara tabi değildir.

2. Parsel tahsis hakkı serbestçe başkasına devredilebilir mi?

Hayır. Temel kural parsel tahsisinin devredilememesidir. Ancak Yönetmelikte belirli istisnalar düzenlenmiştir.

3. Tahsis hakkı hangi durumlarda devredilebilir?

Yönetmelikte; belirli aynı ortaklık yapısındaki şirketlere devir, ölüm hâlinde mirasçılara geçiş, tasfiye, birleşme, tam veya kısmi bölünme ve tür değişikliği gibi durumlar düzenlenmiştir.

4. Tahsis edilen parsel üçüncü bir kişiye satılabilir mi?

Tahsis hakkının üçüncü bir kişiye serbestçe satılması, parsel tahsisinin devredilemeyeceğine ilişkin temel kuralla bağdaşmaz. İşlemin niteliği ve Yönetmelikteki istisnalardan birinin bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

5. Tapusu alınmış OSB parseli satılabilir mi?

Mevzuattaki şartların yerine getirilmesi kaydıyla tapulu parselin devri mümkün olabilir. Ancak borcun tamamen ödenmesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınması gibi koşullar önemlidir.

6. OSB parselinin borcu devam ederken devir yapılabilir mi?

Yönetmelik, tapuda devri yapılmış parseller bakımından borcun tamamı ödenmeden satış, devir ve temlik yapılmasını sınırlandırmaktadır. Bu nedenle borç durumu devir öncesinde mutlaka kontrol edilmelidir.

7. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan parsel satılabilir mi?

Tapuda katılımcıya devredilmiş parseller bakımından Yönetmeliğin 61. maddesi, borcun tamamının ödenmesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınması şartlarını öngörmektedir.

8. Şirket hisselerinin devri OSB parselini etkiler mi?

Etkileyebilir. Özellikle tahsis veya ön tahsis yapılan şirketlerde ortaklık yapısındaki belirli değişiklikler spekülatif işlem kapsamında değerlendirilebilir. Yönetmelikte %49’u aşan ortaklık payı değişikliklerine ilişkin özel düzenleme bulunmaktadır.

9. Şirket birleşmesinde OSB parseli ne olur?

Tahsis yapılan şirketin mevzuata uygun birleşmesi hâlinde, birleşmenin ticaret siciline tescilinden sonra tahsis hakkının devralan şirkete geçmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

10. Şirket bölünürse tahsis hakkı devredilebilir mi?

Belirli şartlarla evet. Tam veya kısmi bölünme hâlinde Yönetmelikte öngörülen şartların sağlanması gerekir. Kısmi bölünmede devralan şirketin ortaklık yapısına ilişkin özel şart bulunmaktadır.

11. Şirket tür değiştirirse OSB tahsisi devam eder mi?

Yönetmelikte, tahsis yapılan şirketin tür değişikliği hâlinde tahsis hakkının yeni türe dönüştürülen şirkete devredilebilmesine imkân tanınmaktadır.

12. Tahsis yapılan gerçek kişi ölürse parsel ne olur?

Yönetmelik, tahsis yapılan gerçek kişinin ölümü hâlinde tahsis hakkının varislere devredilebilmesini düzenlemektedir.

13. OSB parseli devrinde OSB’nin rolü nedir?

İşlemin niteliğine göre OSB’nin kayıt, değerlendirme, uygunluk veya ilgili diğer süreçlerde rolü bulunabilir. Bu nedenle tarafların yalnızca kendi aralarında sözleşme yapması yeterli kabul edilmemeli, ilgili OSB’nin talep ettiği süreçler ayrıca yürütülmelidir.

14. Spekülatif parsel devri tespit edilirse ne olur?

Tahsis edilen parselin muvazaalı veya spekülatif amaçlı devrine yönelik işlemler Bakanlıkça tespit edilirse, Yönetmelikte tahsisin Bakanlığın yazılı bildirimi üzerine OSB tarafından iptal edilmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

15. OSB parsel devri konusunda Altaş Kurumsal Danışmanlık destek veriyor mu?

Evet. Altaş Kurumsal Danışmanlık; OSB parsel tahsisi, tahsis devri, süreç yönetimi, belge ve kayıt değerlendirmesi ile mevzuata uyum konularında kurumsal danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti sunulmamaktadır.