Organize Sanayi Bölgelerinde Arsaların ve Parsel Tahsis Hakkının Başkalarına Devir Şartları
OSB tahsis devri nedir ve nasıl yapılır? Organize sanayi bölgesinde arsa ve parsel tahsislerinin başkalarına devri hangi hallerde mümkündür? Parsel tahsis hakkı ile arsa devri hangi durumlarda kesin olarak yasaktır? Pay devri sınırı nedir ve tahsis ne zaman iptal edilir?
Organize sanayi bölgesinde katılımcılara tahsis edilen veya satılan arsalar amacı dışında kullanılamaz. Tapusu devredilen parseller, borç tamamen ödenmeden ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan satılamaz ve devredilemez. Parsel tahsisi kural olarak devredilemez; ancak ilgili mevzuatta sayılan özel hallerde parsel tahsis hakkı devredilebilir.
Arsaların Amacı Dışında Kullanılması Yasaktır!
Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar;
- hiçbir şekilde amacı dışında kullanılamaz.
Tapusu Verilen Parsellerde Devir Yasağı
Katılımcılara tapuda devri yapılmış parseller;
- borcun tamamı ödenmeden ve
- işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan
satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez.
Bu husus tapu kaydına şerh edilir.
Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması hâlinde;
- borç ödenmeden ve ruhsat alınmadan arsanın satılmasını ve
- spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini
önlemeye yönelik tedbirleri almak konusunda Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı yetkilidir.
Parsel Tahsis Hakkı Devredilebilir mi?
Organize sanayi bölgesinde parsel tahsisi kural olarak devredilemez.
Ancak aşağıdaki hallerde parsel tahsis hakkı devredilebilir:
- Tahsis yapılan gerçek kişinin veya şirketin ortaklık paylarının tamamı kendisine ait olan şirketine ya da tahsis yapılan şirket ile ortakları ve ortaklık payları aynı olan şirkete,
- Tahsis yapılan gerçek kişinin ölümü hâlinde varislerine,
- Tahsis yapılan şirketin tasfiyesi hâlinde şirketin ortaklarına,
- Tahsis yapılan şirketin devralma şeklinde veya yeni kuruluş şeklinde birleşmesi ya da tam veya kısmi bölünmesi hâlinde, bölünme veya birleşmenin ticaret siciline tescilini müteakip devralan şirkete,
- Tahsis yapılan şirketin tür değişikliği hâlinde yeni türe dönüştürülen şirkete.
Kısmi Bölünmede Ek Şart
Kısmi bölünmede;
- devralan şirketin ortaklık paylarının tamamının,
- bölünen şirkete ya da bu şirketin ortaklarına ait olması zorunludur.
Bu işlemlerin muvazaalı olup olmadığı Bakanlık tarafından incelenir ve sonucuna göre gerekli tedbirler alınır.
Şirket Paylarındaki % 49 Sınırı ve Tahsisin İptali
Arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde;
- parsel tahsisi yapılan şirketin,
- Bakanlık onayı alınmadan,
- toplamda %49’u aşan ortaklık payı değişikliği yapması hâlinde,
tahsisin iptal edileceği hükmüne yer verilir.
Organize sanayi bölgesi;
- yapı ruhsatı,
- yapı kullanma izni,
- işyeri açma ve çalışma ruhsatı
aşamalarında şirketin ortaklık paylarını inceler.
Bu inceleme sonucunda;
- Bakanlık onayı alınmadan,
- şirket paylarının %49’unu aşan değişiklik yapıldığı tespit edilirse,
işlem spekülatif olarak değerlendirilir ve parsel tahsisi iptal edilir.
Tahsisi iptal edilen şirkete;
- daha önce ödediği bedel mahsup edilerek,
- güncel bedel üzerinden
yeniden parsel tahsisi yapılabilir.
Bu durumda;
- arsa tahsis sözleşmesine ve
- Mevzuat hükümlerine aykırı işlem yapan şirket,
herhangi bir ad altında tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz.
Tevhit, İfraz Ve Tahsis Hakkı Devrinde Süre Hesabı
Tevhit ve ifraz sonucu oluşacak parsellerde ve tahsis hakkının devrinde;
- OSB Uygulama Yönetmeliğinde öngörülen sürelerin hesabında,
- ilk parsel tahsis tarihi esas alınır.
Ayrıca;
- yeni oluşan parsellerde ve tahsis hakkı devrinde,
- tahsis sözleşmesi OSB Uygulama Yönetmeliği hükümlerine göre güncellenir.
Yatırım Finansmanı Amacıyla Taşınmaz Devri
Katılımcının mülkiyetindeki taşınmazlar, yatırım finansmanı sağlamak amacıyla;
- kredi alacaklısı kuruluşa,
- gayrimenkul yatırım fonuna,
- gayrimenkul yatırım ortaklığına,
- varlık yönetim şirketine
- ve varlık kiralama şirketine
devredilebilir.
İcra Yoluyla Satışlarda Alıcı Şartı
Organize sanayi bölgesi tarafından teminat olarak gösterilen veya katılımcıların borcu nedeniyle satışı yapılan gayrimenkullerin;
- icra yoluyla satılması hâlinde,
Bakanlık ve OSB alacakları öncelikle ödenmek şartıyla;
- OSB kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara,
- gayrimenkul yatırım fonu,
- gayrimenkul yatırım ortaklığı,
- varlık yönetim şirketi,
- varlık kiralama şirketi
- veya kredi alacaklısı kuruluşa
satış yapılabilir.
Satış ilanlarında;
- kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir.
Satın Alan Kurumların İki Yıllık Yükümlülüğü
Kredi alacaklısı kuruluş veya;
- gayrimenkul yatırım fonu,
- gayrimenkul yatırım ortaklığı,
- varlık yönetim şirketi,
- varlık kiralama şirketi
satın aldığı taşınmazı;
- sadece kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere,
- en geç iki yıl içinde
satmak veya aynı nitelikteki kişilere kiraya vermek zorundadır.
Kurallara Aykırılık Halinde Geri Alma
Yukarıdaki hükümlere aykırılığın mahkemelerce tespit edilmesi hâlinde;
- arsa kimin tasarrufunda olursa olsun,
- tahsis veya satış tarihindeki bedeli üzerinden
geri alınır ve başka bir katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.
Sonradan Yapılacak Devirlerde OSB’nin Sözleşme Yetkisi
Alıcı tapusunu aldıktan ve tesisini tamamladıktan sonra devir veya satış yapılacaksa;
- OSB’nin yeni alıcıdan alacağı taahhütnamede ve yapacağı sözleşmede,
ilk alıcıya ait taahhütname ve sözleşmede bulunan hükümleri çıkarmaya veya yeni hükümler koymaya hakkı vardır.
Özetle
- OSB’de arsalar amacı dışında kullanılamaz.
- Borç ödenmeden ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan tapulu parseller devredilemez.
- Parsel tahsisi kural olarak devredilemez, ancak ilgili mevzuatta sayılan özel durumlarda tahsis hakkı devri mümkündür.
- Şirket paylarında Bakanlık onayı olmaksızın %49’u aşan değişiklik yapılması tahsisin iptaline yol açar.
- Finansman, icra ve sonraki satışlarda alıcılar ve satış koşulları sıkı kurallara bağlanmıştır.
OSB tahsis devri hakkında daha detaylı bilgi edinmek için diğer blog yazılarımıza bakabilir veya Türkiye’nin ilk ve tek Şirketler Hukuku ile Organize Sanayi Bölgeleri Hukuku Bilgi Sistemi olan Tacirsoft Hukuk Bilgi Sistemi’ni de yakından inceleyebilir ve üye olabilirsiniz. Ayrıca, dilerseniz Kurucumuz Dr. Soner Altaş’ın eserlerine göz atabilirsiniz. Hizmetlerimizden yararlanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. 25 yılı aşan uzmanlık, bilgi birikimi ve tecrübemiz ile yanınızdayız.
