OSB İmar Planı Onayı Nasıl Yapılır? Süreç, İtiraz ve Onay Aşamaları
OSB imar planı onayı süreci nasıl işler? Organize Sanayi Bölgelerinde İP hazırlama, Bakanlık onayı, ilan, itiraz ve kesinleşme aşamalarını adım adım bu yazımızda bulabilirsiniz.
Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB) İP’lerin hazırlanması, değerlendirilmesi ve onaylanması süreci, belirli aşamalara tabi olup Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın onayıyla yürürlüğe girer. Bu yazıda, organize sanayi bölgelerinde İP onay sürecinin tüm aşamalarını adım adım ele aldık.
İmar Planının Hazırlanması ve Onaya Sunulması
İmar planları, serbest plan müellifi veya OSB bünyesinde görev yapan şehir plancısı tarafından hazırlanır.
Hazırlanan planlar, OSB’yi temsile yetkili kişilerce Bakanlık onayına sunulur.
İmar Komisyonu Değerlendirmesi ve Bakanlık Onayı
Sunulan planlar, İmar Komisyonu tarafından incelenir ve karara bağlanır.
Bakanlık tarafından uygun görülen planlar e-imza ile onaylanır.
Onaylanan planlar:
- Valilik (Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğü) tarafından belirlenen ilan yerlerinde,
- Bakanlığın internet sitesinde bir hafta süreyle ilan edilir.
Askı süresi sonunda planlar yürürlüğe konulur ve ilgili kurumlara resmi olarak bildirilir.
Askı Süresi ve İtiraz Hakkı
İmar planları askıya çıkarıldıktan sonra bir hafta boyunca itiraz süresi bulunur.
İtirazlar:
- Bakanlığa veya
- Valiliğe (Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğü) yapılabilir.
İl müdürlüğü, askı süresinin bitiminden itibaren 3 iş günü içinde planlara itiraz olup olmadığını Bakanlığa bildirir.
Bakanlık, gelen itirazları ve planları 15 gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.
Bu süreçte OSB yönetim kurulunun görüşü de dikkate alınır.
İtirazın reddedilmesi durumunda, karar tarihi itibarıyla 15 gün içinde ilgililere yazılı bildirim yapılır.
Kesinleşen planlar, ilgili kurumlara resmi olarak iletilir.
Düzeltmeler ve Askıya Yeniden Çıkarma Durumu
İtiraz sonucunda yapılan bazı düzeltmeler yeniden askıya çıkarılmaz. Bu durumlar şunlardır:
- Onaylı planda maddi hataların düzeltilmesi,
- İtiraz eden kişi dışındaki katılımcıları doğrudan etkilemeyen değişiklikler.
Bu tür küçük düzeltmeler, yeniden askı işlemine tabi tutulmadan yürürlüğe girer.
Sonuç
Organize sanayi bölgelerinde İP onayı, hem katılımcıların görüşlerinin alınabildiği hem de Bakanlık denetiminde yürütülen şeffaf bir süreçtir. Planlar, askı süresi ve itiraz mekanizmaları sayesinde kamu yararı ve sanayi düzeninin korunması amacıyla dikkatle değerlendirilir.
🔍 İP Nedir?
İP, Organize Sanayi Bölgelerinin arazi kullanım kararlarını, sanayi parsellerini, ortak kullanım alanlarını ve destek hizmetlerini düzenleyen temel plandır. Bu plan, OSB’nin özellikleri ve ihtiyaçları dikkate alınarak hazırlanır ve Organize Sanayi Bölgesi İP Şartnamesi ile ilgili yönetmelik hükümlerine uygun olmalıdır.
🏢 OSB’de Alan Dağılımı ve Rezerv Alanlar
- Sanayi parselleri, ortak kullanım alanları, hizmet ve destek alanları, sağlık koruma bandı ve benzeri alanlar planda yer alır.
- Toplam sanayi alanının %15’ine kadar kısmı, ülke için stratejik öneme sahip yatırımlar için rezerv alan olarak ayrılabilir. Bu yetki Bakanlığa
⚙️ Sanayi Parsellerinde Yapılaşma Koşulları
Sanayi parsellerinde yapılaşma, belirli emsal (E) oranları ve çekme mesafeleri ile sınırlandırılmıştır:
| Ortak Kullanım Alanı Oranı | Emsal (KAKS) | Yükseklik (Yençok) |
| %5 | 0.70 | Serbest (Üretim teknolojisine göre) |
| %10 | 1.00 | Serbest (Üretim teknolojisine göre) |
- Geri çekme mesafeleri, Ek-2 tablosuna göre uygulanır ve Bakanlık onayı olmadan değiştirilemez.
- Teknik gerekçelerle değişiklik zorunlu olsa dahi, çevre yeşili ve parsel içi ring yolu mesafesi
- Ön geri çekme mesafesi uzun kenardan kullanılan parsellerde, katsayı (I) 4’ten az olmamak koşuluyla bir alt parsel tipinin çekme mesafesi uygulanabilir.
📐 Parsel Hesaplama Formülü
Uygulama yapılacak parseller şu formülle hesaplanır:
I = G – O / D – X
Burada;
- G: Parsel genişliği (uzun kenar),
- O: Yan çekme mesafeleri toplamı,
- D: Parsel derinliği (kısa kenar),
- X: Ön ve arka bahçe çekme mesafeleri toplamıdır.
Eğer I katsayısı 4’ten az ise, bir alt parsel tipi çekme mesafesi uygulanamaz.
🏗️ Ortak Kullanım Alanlarında Yapılaşma
- Emsal (E):00
- Minimum yaklaşma mesafesi: 5 metre
- Yükseklik: OSB’nin ihtiyacı, çevredeki yapılaşma ve siluet dikkate alınarak belirlenir.
- Dini tesis alanlarında: Yükseklik serbesttir.
İbadet alanlarının planlamasında yön ve alan büyüklüğü gibi dini ihtiyaç kriterleri esas alınır.
🏠 OSB’de Lojman ve Mevcut Alanlar
- Bakanlık izniyle, OSB içinde çalışanlar için lojman yapılabilir veya katılımcılara yaptırılabilir.
- Lojman alanlarının yeri ve büyüklüğü Bakanlıkça
- Önceden planlanmış ve yapılaşması tamamlanmış OSB’lerde mevcut durum müktesep hak kabul edilir.
🧭 Hizmet ve Destek Alanları
- Toplam oran: Bölge büyüklüğünün en fazla %15’i
- En az parsel büyüklüğü: 3000 m² (elektrikli araç şarj istasyonları hariç)
- Yapılaşma koşulları:
- Küçük imalat ve tamirat alanları hariç, E=1.00 ve minimum 10 m yapı yaklaşma mesafesi.
- Küçük imalat ve tamirat alanlarında, en az 10 m açık çalışma alanı bırakılır ve yükseklik 12 m’yi geçemez.
- Elektrikli araç şarj istasyonlarında, yapılaşma koşulları E=1.00’i aşmamak kaydıyla OSB İmar Planı Şartnamesi ile belirlenir.
🧱 Sanayi Sitelerinde Yükseklik Sınırı
Kanunun geçici 5. maddesine göre kurulmuş OSB’lerde, atölye yüksekliği 12 metreyi geçemez.
Bu sınırı aşan ruhsatlı yapılar için ise mevcut haklar (müktesep hak) korunur.
OSB imar planı onayı hakkında daha detaylı bilgi almak için blog yazılarımıza bakabilir ve hizmetlerimizden yararlanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. 25 yılı aşan uzmanlık, bilgi birikimi ve tecrübemiz ile yanınızdayız. Ayrıca, dilerseniz Kurucumuz Dr. Soner Altaş’ın eserlerine göz atabilirsiniz. İsterseniz Türkiye’nin ilk ve tek Şirketler Hukuku ile Organize Sanayi Bölgeleri Hukuku Bilgi Sistemi olan Tacirsoft Hukuk Bilgi Sistemi’ni de yakından inceleyebilir ve üye olabilirsiniz.
