Organize Sanayi Bölgelerinde Tapu Alma Şartları ve Tapu Şerhleri
OSB tapu şerhi nedir? Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB) tapu verilmesi, geri alım hakkı şerhi, yatırım kredisi kullanımı ve ödemelerin gecikmesi durumunda uygulanacak işlemler hakkında güncel düzenlemeleri öğrenin.
Organize Sanayi Bölgeleri’nde (OSB) parsel tahsisi yapılan katılımcılara tapu verilmesi süreci ve ödeme yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi durumunda uygulanacak işlemler, 05.09.2024 tarihli Resmî Gazete değişiklikleriyle yeniden düzenlenmiştir.
Aşağıda tapu verilme koşulları, geri alım hakkı uygulamaları ve ödeme gecikmesi durumunda uygulanacak yaptırımlar sade bir şekilde açıklanmıştır.
OSB’de Tapu Alma Şartları
Tapu alabilmeleri için katılımcıların belirli yükümlülükleri yerine getirmesi gerekir.
Sanayi parseli tahsisi yapılan katılımcılardan;
- Tahsis bedelini tamamen ödeyenler veya kalan borç için teminat mektubu verenler,
- OSB’nin belirlediği arsa bedellerine ve yatırımlara itiraz etmeyeceğini belirten noter tasdikli taahhütnameyi sunanlar,
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 43’üncü maddesi uyarınca gerekli şartları sağlayıp işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile sanayi sicil belgesi alan ve üretime geçen katılımcılara, geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapu verilir.
Eğer tesis üretime geçmemişse ancak yapı kullanma izni alınmışsa, tapu geri alım hakkı şerhi konularak düzenlenir.
Hizmet Destek Alanlarında Tapu Verilmesi
- Hizmet destek alanlarında yer alan parsellerde, “tahsis bedelini tamamen ödeyen veya kalan borç için teminat mektubu veren” ve “OSB’nin belirlediği arsa bedellerine ve yatırımlara itiraz etmeyeceğini belirten noter tasdikli taahhütnameyi sunan” ve yapı kullanma izin belgesi alan katılımcılara, geri alım hakkı şerhi olmadan ipoteksiz tapu verilir.
Kredi Kullanan OSB’lerde Tapu İşlemleri
Kredi kullanan OSB’lerde ipoteğin kaldırılması talebinde bulunulması halinde, OSB yönetimi şu belgeleri Bakanlığa gönderir:
- Yönetim kurulu kararı,
- Yapı kullanma izin belgesi ve/veya işyeri açma ve çalışma ruhsatı.
Yatırım Kredisi Kullanan Katılımcılara Tapu Verilmesi
Parsel üzerinde yapacağı sabit yatırımın en az %50’si oranında banka veya kredi kuruluşundan yatırım kredisi alan katılımcılar, aşağıdaki koşulları yerine getirdiklerinde üretime geçme şartı aranmaksızın tapu alabilir:
- Kredinin kredi sözleşmesiyle belgelenmesi,
- Tahsis bedelinin tamamen ödenmesi veya kalan borç için teminat mektubu verilmesi,
- OSB’nin belirlediği arsa bedelleri ve yatırımlara itirazsız katılacağına dair noter tasdikli taahhütname verilmesi,
- Yönetmeliğin 43’üncü maddesinde yer alan şartların projelerle belgelenmesi.
Bu durumda, Bakanlık kredisi kullanan OSB’lerde tapular ipotekli, kredi kullanılmayan OSB’lerde ise ipoteksiz olarak verilir.
Önceden geri alım hakkı şerhli tapu alan katılımcılara da bu hükümler kıyasen uygulanabilir.
Bedelsiz Tahsislerde Yatırım Kredisine Tapu Verilmez
Tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilen sanayi parsellerinde, yatırım kredisi kullanan katılımcılara yatırım kredisi ile tapu verme hükmü uygulanmaz.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Tapu Verilmesi
OSB’lerin kuracağı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına yapılan tahsislerde, “tahsis bedelini tamamen ödeyen veya kalan borç için teminat mektubu veren” ve “OSB’nin belirlediği arsa bedellerine ve yatırımlara itiraz etmeyeceğini belirten noter tasdikli taahhütnameyi sunan” katılımcı olma şartlarının sağlanması koşuluyla, üretime geçme şartı aranmadan ve geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapu verilir.
OSB Mülkiyetinde Olmayan Taşınmazlarda Tapuya Konulacak Şerh
OSB sınırları içinde olup OSB mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tapu kayıtlarına, şu şerh eklenir:
“Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınması zorunludur.”
Bu durumda, eski katılımcının verdiği taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır.
OSB Uygunluk Görüşü Süreci
OSB, uygunluk görüşü taleplerini en geç 30 gün içinde sonuçlandırır. Olumsuz görüşler, Bakanlığa ve talep sahibine 15 gün içinde gerekçeleriyle birlikte bildirilir.
Uygunluk görüşü verilmesi sürecinde, OSB alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tapu harcının %1’ini aşmamak üzere hizmet bedeli alabilir.
Ödemelerin Zamanında Yapılmaması
Gecikme Faizi Uygulaması
Katılımcıların veya kiracıların arsa tahsis ve satış bedeli, altyapı katılım payı ya da elektrik, su, doğalgaz gibi hizmet bedellerini vadesinde ödememesi halinde, gecikme süresi için;
- 6183 sayılı Kanun’un 51. maddesindeki oran esas alınır,
- Faiz oranı bu oranın 1,5 katını geçemez ve genel kurul/müteşebbis heyet tarafından belirlenir.
Ödeme Süresinin Uzatılması
Katılımcı, vade tarihinden itibaren 2 ay içinde yazılı başvuru yaparsa, OSB gecikme faizi uygulamak şartıyla ödeme süresini en fazla 6 ay uzatabilir.
Yazılı başvuru yapılmaz veya talep reddedilirse, gecikme süresi 3 ayı aşarsa (mücbir sebep halleri hariç), arsa geri alınır.
Arsanın Geri Alınması Sonrası
Katılımcı, arsanın geri alınması nedeniyle faiz veya tazminat talep edemez.
Arsa geri alındığında, o ana kadar yapılan ödemeler Yönetmeliğin 62’nci maddesine göre hesaplanır ve en geç bir yıl içinde OSB tarafından iade edilir.
Sonuç
Tapu verme süreci ve ödeme yükümlülükleri, OSB katılımcılarının hem yatırım hem de mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen önemli unsurlardır. Yönetmelik değişiklikleri ile birlikte süreç, hem şeffaflık hem de finansal disiplin ilkelerine uygun şekilde yeniden düzenlenmiştir.
OSB tapu şerhleri hakkında daha detaylı bilgi almak ve hizmetlerimizden yararlanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. 25 yılı aşan uzmanlık, bilgi birikimi ve tecrübemiz ile yanınızdayız. Ayrıca, dilerseniz Kurucumuz Dr. Soner Altaş’ın eserlerine göz atabilirsiniz. İsterseniz Türkiye’nin ilk ve tek Şirketler Hukuku ile Organize Sanayi Bölgeleri Hukuku Bilgi Sistemi olan Tacirsoft Hukuk Bilgi Sistemi’ni de yakından inceleyebilir ve üye olabilirsiniz.
