🏭 Sanayi Parsellerinde Yapılaşma Esasları: Taban Alanı, Emsal, Kot ve Diğer Kurallar
OSB yapılaşma esasları nelerdir? Organize Sanayi Bölgelerinde taban alanı oranı, emsal (KAKS) hesaplama, kotlandırma ve çevre düzeni esaslarını adım adım öğrenin. Organize Sanayi Bölgelerinde yer alan sanayi parsellerinde yapılacak yapıların planlanması, üretim düzenini ve çevre dengesini korumak amacıyla belirli kurallara tabidir. Bu yazıda, organize sanayi bölgelerindeki yapılaşma sürecine ilişkin tüm teknik ve idari esasları adım adım bulabilirsiniz.
Sanayi Parsellerinde Taban Alanı Oranı
Sanayi parsellerinde yapı yapılırken, parsel alanının en az 1/4’ü kadar taban alanlı proje üretilmesi zorunludur.
- Tevhit edilmiş (birleştirilmiş) parsellerde de bu oran korunur.
- Ancak toplam emsal hakkı kullanılan yatırımlarda veya organize sanayi bölgesinin gerekçeli talebinin Bakanlıkça uygun görülmesi durumunda, bu şart aranmaz.
Esaslar ve Projelendirme Kuralları
Sanayi parsellerinde yapılacak yapıların projelendirilmesi ve işletme aşamasına ilişkin temel kurallar aşağıda sıralanmıştır:
a) Açıkta Çalışma
- Katılımcı, genellikle kapalı işyerlerinde faaliyet gösterir.
- Ancak işin niteliği gerektiriyorsa, organize sanayi bölgesinin izniyle çevreye zarar vermemek koşuluyla açık alanda çalışabilir.
- Açık çalışma alanı parselin ön cephesinde
b) Çevre Yeşili
- Yeşil alanlar üzerine yapı, otopark veya yükleme alanı yapılamaz.
- Bu alanlarda peyzaj düzenlemesi zorunludur.
- Zorunlu hallerde, yalnızca transformatör, jeneratör odası, doğalgaz basınç düşürme istasyonu, arıtma tesisi, su deposu gibi teknik yapılar yapılabilir.
c) Parsel İçyolları
- Parsel içyolları en az 5 metre genişliğinde olmalı ve ring şeklinde tasarlanmalıdır.
ç) Yükleme ve Boşaltma Alanları
- Organize Sanayi Bölgesi tarafından onaylanan proje doğrultusunda belirlenir.
- Bu alanların toz, çamur taşınmasını önleyecek biçimde kaplanması ve drenajının yapılması zorunludur.
d) Açık Depolama Alanları
- Yalnızca Organize Sanayi Bölgesi’nin izin verdiği bölgelerde, çevre yeşili ve ring yolları dışında yer alabilir.
e) Dış Görünüşler
- Binaların dış yüzeyleri uygun malzeme ile sıvanmalı, boyanmalı veya kaplanmalıdır.
f) Bahçe ve İstinat Duvarları
- Organize Sanayi Bölgesi’nin onayına tabidir.
- Savunma sanayi tesisleri, özel mevzuat hükümlerine uygun inşa edilir.
- Parseller arası istinat duvarı gereksinimleri, Organize Sanayi Bölgesi yönetim kurulunca belirlenir ve maliyet katılımcılar arasında paylaşılır.
g) Destek Üniteleri
- LPG tankı, arıtma tesisi, enerji üretim sistemi gibi tesisler, ring yolu veya çevre yeşili üzerinde yer alamaz.
- Konumun uygunluğuna Organize Sanayi Bölgesi karar verir.
ğ) İdari Üniteler
- İdari binalar bağımsız yapılabilir, ancak toplam inşaat alanı, imalat binasının %25’ini geçemez.
h) Sundurma
- Binaya bitişik, üç tarafı açık hafif yapılar sundurma olarak tanımlanır.
- Yeşil alan veya 5 metrelik ring yolu üzerinde yer alamaz.
Parsel Kotlandırması (Yükseklik Ayarı)
a) Düz Arazilerde
- Parsel zemini, yol kotundan 0,20 m yukarıda olmalıdır.
- Bina zemin kat tabanı bu seviyenin altında olamaz ve +1.20 m’ye kadar yükselebilir.
b) Meyilli Arazilerde
- Parsel zemini, yol kotunu ±3.00 m’den fazla geçemez.
- Daha fazla fark varsa, Organize Sanayi Bölgesi yerinde ölçümle kot belirler.
Emsal (KAKS) Hesaplama Kuralları
Emsal, yapıların toplam kat alanının imar parseli alanına oranıdır. Sanayi parsellerinde hesaplamaya şu alanlar dahil edilir:
- Tüm kullanılabilir katlar (çekme kat, çatı katı, kapalı çıkmalar dahil)
Emsale Dahil Edilmeyen Alanlar:
- Bodrum katlar ve asma katlar
- Yangın merdivenlerinin 6 m²’si
- Mekanik tesisat alanları, bacalar, ışıklıklar
- Su depoları, jeneratör odaları, ibadethanelerin 300 m²’si
- Açık otoparklar, giriş yapıları, atrium boşlukları
Giriş Yapısı Alan Sınırları:
| Parsel Büyüklüğü (m²) | En Fazla Giriş Alanı (m²) |
| 3.000 – 5.000 | 30 |
| 5.001 – 20.000 | 60 |
| 20.001 – 100.000 | 90 |
| 100.001 ve üzeri | 120 |
Emsal Harici Bodrum Katlar:
- Zemin altı ilk bodrum haricindeki diğer bodrum ve asma katların toplamı, emsale esas alanın %30’unu aşamaz.
Diğer Kullanımlar
Sanayi dışı kullanım alanlarında, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanır.
Sonuç: Sanayi Parsellerinde Yapılaşma Kurallarıyla Planlı Üretim Hedeflenmektedir!
Sanayi parsellerinde yapılaşma süreci; üretim güvenliği, çevresel sürdürülebilirlik ve imar düzeninin korunması amacıyla ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Organize sanayi bölgeleri, bu kurallar çerçevesinde projeleri onaylayarak planlı, çevreye duyarlı ve modern sanayi tesislerinin kurulmasını sağlar.
OSB yapılaşma esasları hakkında daha detaylı bilgi almak için diğer yazılarımıza bakabilir ve hizmetlerimizden yararlanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. 25 yılı aşan uzmanlık, bilgi birikimi ve tecrübemiz ile yanınızdayız. Ayrıca, dilerseniz Kurucumuz Dr. Soner Altaş’ın eserlerine göz atabilirsiniz. İsterseniz Türkiye’nin ilk ve tek Şirketler Hukuku ile Organize Sanayi Bölgeleri Hukuku Bilgi Sistemi olan Tacirsoft Hukuk Bilgi Sistemi’ni de yakından inceleyebilir ve üye olabilirsiniz.
