Organize Sanayi Bölgelerinde Arsaların ve Tahsis Haklarının Başkalarına Devri
OSB arsalarının başkalarına devri oldukça sıkı kurallara bağlanmıştır. Arsa devri aslında kural olarak yasaktır. Ancak, ilgili mevzuat ile bazı hallerde arsaların ve tahsis haklarının devrine izin verilmiştir. 5 Eylül 2024 tarihinde Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişikliklere göre organize sanayi bölgelerinde yer alan sanayi parsellerinin devrine dair merak ettikleriniz bu yazımızda.
Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB) arsa tahsisi ve satışı yatırımcılar için önemli bir süreçtir. Ancak, tahsis edilen veya satışı yapılan arsaların devri sıkı kurallara tabidir. 5 Eylül 2024 tarihli yönetmelik değişiklikleri ile bu kurallar daha da netleştirilmiştir.
❓ Arsa Katılımcılar Tarafından Devredilebilir mi?
- Amaç dışı kullanım yasak: Tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde amacı dışında kullanılamaz.
- Borcun ödenmemesi halinde devir yasağı: Katılımcı, tapuda devrini aldığı arsayı borcun tamamı ödenmeden ve iş yeri açma-çalışma ruhsatı almadan satamaz, devredemez veya temlik edemez. Bu husus tapuya şerh edilir.
- Spekülatif işlemler: Şirket statüsündeki katılımcılar için, borç ödenmeden yapılan devirlerde veya spekülatif işlemlerde Bakanlık müdahale edebilir.
🔄 Parsel Tahsisinin Devri Mümkün mü?
Normalde parsel tahsis hakkı devredilemez. Ancak şu istisnalar vardır:
- Katılımcının kendi şirketine veya ortaklık yapısı aynı olan şirkete,
- Gerçek kişinin ölümü halinde varislerine,
- Şirketin tasfiyesinde ortaklara,
- Birleşme veya bölünme sonucunda devralan şirkete,
- Tür değişikliği halinde yeni türe dönüştürülen şirkete.
📌 Kısmi bölünmede devralan şirketin paylarının tamamının, bölünen şirkete veya ortaklarına ait olması şarttır.
🛑 %49 Üstü Pay Değişikliği ve Tahsis İptali
- Katılımcı statüsündeki şirketlerde %49’u aşan pay değişiklikleri için Bakanlık onayı şarttır.
- Onay alınmadan yapılan değişiklikler spekülatif işlem sayılır ve tahsis iptal edilir.
- Tahsisi iptal edilen şirkete, ödediği bedel mahsup edilerek güncel bedelden yeniden tahsis yapılabilir.
- Bu durumda katılımcının tazminat veya yeniden değerleme talep hakkı yoktur.
🏗️ Tevhit, İfraz ve Süreler
- Tevhit (parsel birleştirme) veya ifraz (parsel bölme) işlemlerinde sürelerin başlangıcında ilk tahsis tarihi esas alınır.
- Tahsis sözleşmesi, güncel yönetmelik hükümlerine göre yeniden düzenlenir.
💳 Finansman Amaçlı Devirler
Katılımcılar, yatırım finansmanı sağlamak amacıyla taşınmazlarını şu kuruluşlara devredebilir:
- Kredi alacaklısı kuruluşlar
- Gayrimenkul yatırım fonları
- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları
- Varlık yönetim şirketleri
- Varlık kiralama şirketleri
Bu kuruluşlar, satın aldıkları taşınmazı en geç iki yıl içinde Organize Sanayi Bölgesi kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere satmak ya da kiralamak zorundadır.
⚖️ Hukuka Aykırılık Halinde
- Mahkeme kararıyla aykırılık tespit edilirse, arsa kimin elinde olursa olsun tahsis/satış tarihindeki bedel üzerinden geri alınır ve başka bir katılımcıya tahsis edilir.
📜 Tapu Alındıktan Sonra Devir
Alıcı tapusunu aldıktan ve tesisini tamamladıktan sonra yapılacak devirlerde:
- Organize sanayi bölgesi, yeni alıcıdan taahhütname
- Gerekirse eski sözleşmedeki hükümleri değiştirme veya yeni hükümler koyma hakkına sahiptir.
📌 Sonuç
Organize sanayi bölgelerinde arsa tahsisi ve devri, yatırımcıların haklarını korumak ve spekülatif amaçlı işlemleri önlemek için sıkı kurallara bağlanmıştır. Yatırımcıların, borç ve ruhsat yükümlülüklerini tamamlamadan devir yapamayacaklarını ve %49 üstü pay değişikliklerinde Bakanlık onayının zorunlu olduğunu unutmamaları gerekir.
✅ Özetle;
Organize sanayi bölgelerinde tahsis edilen arsalar borç ödenmeden ve iş yeri açma ruhsatı alınmadan devredilemez. Parsel tahsisi yalnızca varis, birleşme, bölünme veya tür değişikliği gibi özel durumlarda devredilebilir. %49’un üzerindeki pay değişiklikleri için Bakanlık onayı zorunludur; aksi halde tahsis iptal edilir.
OSB arsalarının başkalarına devri hakkında daha detaylı bilgi almak ve hizmetlerimizden yararlanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. 25 yılı aşan uzmanlık, bilgi birikimi ve tecrübemiz ile yanınızdayız. Ayrıca, dilerseniz Kurucumuz Dr. Soner Altaş’ın Ticaret Hukuku alanındaki eserlerine göz atabilir veya Türkiye’nin ilk ve tek Şirketler Hukuku ile Organize Sanayi Bölgeleri Hukuku Bilgi Sistemi olan Tacirsoft Hukuk Bilgi Sistemi’ni yakından inceleyebilirsiniz.
